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Worauf es bei der Baufinanzierung ankommt

Das Eigenheim ist der größte Traum vieler Menschen, die sich durch gesellschaftliche Umstände immer weiter von seiner Erfüllung entfernen. Was für ältere Generationen noch leichter umzusetzen war, wird durch steigende Preise bei stagnierenden Löhnen immer schwieriger.

Die historischen Niedrigzinsen für Kredite sind deshalb für viele Menschen derzeit besonders verlockend, um die Chance der günstigen Hausfinanzierung zu nutzen.

Worauf muss man bei einer Baufinanzierung aktuell achten, um sie tragen zu können und den Traum vom Eigenheim zu erfüllen?

Wünsche vs. Kapital: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Um herauszufinden, ob man eine Baufinanzierung tragen kann, stehen viel Recherche, Rechenarbeit und Bürokratie an. Ohne Wissen über das eigene Kapital, die möglichen Kredite und aktuelle Marktbewegungen ist es nicht möglich, realistische Aussagen zu treffen. Deshalb sollte man selbst rechnen, sich schlaulesen oder beraten lassen, bevor Immobilienfinanzierungen abgeschlossen werden.

Dafür gibt es mehrere Faustregeln:

  • Um die monatliche Belastung zu errechnen, rechnet man für die Tilgung ein Prozent zu dem Nominalzins hinzu und teilt den Betrag durch 12 Monate.

Bei einem Zins von 4 % kommt man so plus 1 % auf 5 % des Kreditbetrags / 12 für den Betrag der monatlichen Belastung. Bei 100.000 € Kredit sind es 417 € im Monat und 5.000 € im Jahr.

  • Dieser Betrag darf nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens des Haushalts für die monatliche Tilgungsrate und Nebenkosten betragen, damit der Kredit tragbar ist.

Wichtige Faktoren bei der Baufinanzierung

Wenn man ungefähr ermittelt hat, wie viel Haus man sich leisten kann, und einen spezifischen Hauskauf geplant oder Baupläne entworfen hat, geht es darum, die vorteilhafteste Baufinanzierung zu finden.

Die folgenden Faktoren müssen dabei beachten werden:

●     Eigenkapital

Es gibt unter Umständen Kredite, die kein Eigenkapital verlangen. Diese 100 % Finanzierungen haben weniger vorteilhafte Konditionen und sind besonders riskant, wenn man es nicht schafft, die Rückzahlungen einzuhalten. Diese Kredite eignen sich nur, wenn man ein gutes und stabiles Einkommen hat.

Deshalb ist es immer zu bevorzugen, möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Je mehr man selbst zahlt, desto niedriger werden die Zinsen für den Kreditvertrag.

Experten empfehlen, den Kredit nur anzugehen, wenn 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus der Erwerbsnebenkosten selbst getragen werden können.

●     Nebenkosten, Wohngeld & Rücklagen

Für den Hausbau oder Kauf dürfen die Kaufnebenkosten nicht missachtet werden. Für Dinge wie die Grunderwerbssteuer, Notararbeit und einen Grundbucheintrag fallen Kosten an.

Es kommt auf die Region an, in der man die Immobilie kauft, wie hoch die Nebenkosten ausfallen. In Hamburg kann man etwa mit rund 6,2 % des Kaufpreises zusätzlich für Nebenkosten rechnen. Auch sie muss man tragen können.

Wenn man eine eigene Wohnung kauft, lebt man dort nicht kostenlos. Für die Müllentsorgung fallen beispielsweise weiterhin Kosten an, die als Wohngeld bezeichnet werden. Zudem ist es empfehlenswert, eine Rücklage für Instandsetzungen zu haben. Dafür kann man im Monat pro Quadratmeter mit 3 bis 4 € Belastung rechnen.

●     Zinsbindung

Die Zinsbindung ist der hilfreichste Faktor bei einem Kredit. Wenn man eine Baufinanzierung mit einem niedrigen Zins findet, hält es die Kosten gering, wenn die Bank sich verpflichtet, sich für die Laufzeit des Vertrags an diesen Zins zu binden.

Ohne Zinsbindung können die Zinsen erhöht werden und mehr Kosten als geplant auf Kreditnehmer zukommen. Die Zinsbindung ist insbesondere in Kombination mit der Laufzeit und den Tilgungsraten des Vertrags wichtig.

●     Zinsen/Laufzeit/Tilgung

Die Zinsbindung hilft nur, wenn sie die gesamte Laufzeit des Kreditvertrags anhält. Damit man es während dieser Laufzeit schafft, den geliehenen Betrag plus Zinsen zurückzuzahlen, muss man aber auch entsprechend hohe Tilgungsraten festlegen.

Schafft man es nicht, die Finanzierung in der Laufzeit mit Zinsbindung zurückzuzahlen, benötigt man eine Anschlussfinanzierung. In dem Fall ist es möglich, dass man für diese keine guten Konditionen findet und gezwungen ist, sie dennoch anzunehmen.

●     Sondertilgung

Es ist sinnvoll, wenn man das Recht auf Sondertilgungen festlegt. Durch sie kann man, wenn man überraschend einen hohen Betrag Geld erhält, einen größeren Betrag als die monatliche Tilgungsrate auf einen Schlag abbezahlen.

Viele Kreditverträge ermöglichen 5 % Sondertilgungen, damit man den Kredit schneller abbezahlen kann. Andere bieten die Möglichkeit, die Tilgungsraten im Laufe des Vertrags anpassen zu können.

●     Zuschüsse

Insbesondere bei Bau- und Sanierungsmaßnahmen erhalten Familien unter Umständen Unterstützung durch den Staat.

Die KfW-Bank gibt beispielsweise Fördergelder oder attraktive Kreditkonditionen für Häuser, die besonders energieeffizient sind und daher zu dem Umweltschutz beitragen.

Auch Personen in einkommensschwachen Familien können Hilfsgelder wie das Baukindergeld erhalten.

●     Markt & Zukunft

Es ist immer wichtig, den Markt und gesellschaftliche Entwicklungen im Auge zu behalten und vorauszudenken.

Potenzielle kommende Kosten wie eine CO2-Steuer können die finanziellen Belastungen steigern. Auch Faktoren wie die aktuelle Inflation und die drohende Rezession müssen beobachtet werden.

Wenn das Tragen des Kredits durch einen einzigen ungeplanten Tiefschlag bedroht wird, ist das Risiko womöglich zu hoch.

Fazit

Ob man sich eine Baufinanzierung leisten kann, ist eine Frage des aktuellen Markts, der verfügbaren Kreditkonditionen und der eigenen Finanzen. Sie muss man miteinander verrechnen, um herauszufinden, wie viel Haus man sich leisten kann.

Damit man dabei Geld spart, gibt es einige Dinge, die man bei der Auswahl einer Baufinanzierung beachten muss. Die gelisteten Aspekte sind die, auf die es bei einer Baufinanzierung besonders ankommt.

 

 

 

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