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Verwaltung von Immobilien – so sparen Privatvermieter Steuern

MT: Steuern sparen als Vermieter – saar-mosel-news.de

te VermieterInnen können mit regelmäßigen monatlichen Einnahmen rechnen – doch Wohneigentum ist auch mit einigen finanziellen Belastungen verbunden. Dabei können alle Kosten, die in Verbindung mit vermieteten und verpachteten Immobilien entstehen, bei der Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Herstellungskosten dagegen werden über mehrere Jahre abgeschrieben.

Ausgaben für eine vermietete Immobilie können Steuervorteile bringen! (link)

Welche Kosten können Vermieter steuerlich geltend machen?

 

Der Besitz einer Immobilie ist immer auch mit laufenden Kosten verbunden, zumal, wenn das Gebäude vermietet ist. Die Ausgaben können als Werbungskosten geltend gemacht werden und reduzieren so die Steuerlast der ImmobilienbesitzerInnen. Laut des Immobilien-Vermieter-Portals Objego setzen sich die absetzbaren Werbekosten für VermieterInnen aus den folgenden Posten zusammen:

 

  • eventuelle Schuldzinsen, die aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts anfallen
  • laufende Immobilienkosten
  • Renovierungskosten oder Erhaltungsaufwendungen
  • Grundsteuer
  • Maklerprovision
  • Hausnebenkosten
  • Zinsen
  • Anwaltskosten
  • notwendige Fahrtkosten
  • Gebäudeabschreibung

 

Die Einnahmen und Ausgaben müssen bei der Steuererklärung in die Anlage V eingetragen werden. Zu unterscheiden ist zwischen Kosten, die im laufenden Steuerjahr geltend gemacht werden können und größeren Ausgaben, die über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.

 

Im Fokus stehen dabei Renovierungs- und Instandhaltungskosten. Normale, kleinere Arbeiten fallen unter Erhaltungsmaßnahmen, die als Werbungskosten jährlich verrechnet werden. Es handelt sich dabei um Arbeiten an schon vorhandenen Gebäudeteilen, z. B. einen Austausch der Fenster.

Kosten, die langfristig abgeschrieben werden müssen

 

Vorsicht walten lassen sollten VermieterInnen bei größeren Sanierungen, die den Wohnstandard deutlich steigern, sodass die Nutzungsdauer erhöht wird und eine umfassende Mieterhöhung notwendig wird. Diese Maßnahmen gelten als Herstellungskosten und können nur über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden. Laut des derzeit geltenden Einkommensteuergesetzes werden unter anschaffungsnahen Herstellungskosten Ausgaben verstanden, die

 

  • durch Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf der Immobilie anfallen und
  • die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstückskosten) übersteigen.

Kurzfristige Vermietungen und Airbnb

 

Wer seinen Wohnraum über Vermietungsportale anbietet, erzielt steuerpflichtige Einnahmen, sofern die Beträge 520 Euro im Jahr übersteigen. Wenn Airbnb & Co. regelmäßig in Anspruch genommen wird, um Wohnraum zu vermieten, muss man die Umsatzsteuer ausweisen.

Gewerbliche Vermietung

 

VermieterInnen von Gewerberäumen können wählen, wie sie steuerlich behandelt werden. Für private Vermieter gelten die genannten Bedingungen. Wer als Unternehmen an Gewerbetreibende vermietet, muss einen größeren Verwaltungsaufwand in Kauf nehmen. Dafür kann über die Umsatzsteuervoranmeldung die Mehrwertsteuer von 19 % eingespart werden.

Auch Verluste lohnen sich

 

Verluste sind für VermieterInnen interessant, die über ein hohes Einkommen verfügen. Dann bietet sich ein Investment in Wohnimmobilien an. Entsteht dabei ein Verlust, können die meisten Kosten mit den steuerpflichtigen Einnahmen verrechnet werden.

 

Allerdings schaut das Finanzamt diesem Treiben nur einige Jahre kommentarlos zu. Sollten ausschließlich steuermindernde Verluste gemeldet werden, fordert der Fiskus eine Totalüberschussprognose an, mit der eine Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen werden muss.

Sonderabschreibungen

 

Der Gesetzgeber ist daran interessiert, den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen zu unterstützen. Deshalb ermöglicht er seit 2019 sogenannte Sonderabschreibungen, die befristet sind.

 

Grundlage ist ein neu geschaffener Wohnraum, der mindestens 10 Jahre vermietet wird. Während der ersten vier Jahre können dann höhere Werbungskosten verrechnet werden. Lässt die normale Abschreibung etwa 2 % der Anschaffungskosten zu, werden in diesem Falle zusätzliche 5 % genehmigt. Diese sind allerdings bei 2.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt.

Vermietung innerhalb der Familie

 

Eine Vermietung an Freunde oder Familienmitglieder ist in der Regel mit einem verminderten Mietzins oder “Freundschaftspreis” verbunden. Dabei ist zu beachten, dass die erhobene Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete ausmacht. Ansonsten kürzt das Finanzamt die Werbungskosten.

Was passiert bei Leerstand?

 

Manche Wohnungen stehen nach dem Auszug eines Mieters leer. Sollte dieser Zustand andauern und es werden Werbungskosten geltend gemacht, interessiert sich das Finanzamt nach einiger Zeit für die Immobilie.

 

Dann werden VermieterInnen dazu angehalten, Beweise vorzubringen, die den Willen zur Vermietung aufzeigen. Es ist in diesem Falle notwendig, Belege und Rechnungen für Zeitungsannoncen oder Makleraufträge vorzulegen. Auch glaubhafte Aktenvermerke über Gespräche mit potenziellen Mietern können nützlich sein.

 

Wenn sich mit der Zeit herausstellt, dass die Immobilie nicht mehr marktkonform ist, werden die VermieterInnen dazu angehalten, das Gebäude durch Sanierungen oder bauliche Veränderungen in einen vermietbaren Zustand zu versetzen.

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